La déclaration de sinistres indemnisés

A quoi correspond une déclaration de sinistres ?

La déclaration des sinistres est un document exigé par les autorités gouvernementales en cas de vente ou de mise en location d’un bien immobilier, à partir du moment où au moins une catastrophe naturelle ou technologique est recensée dans la commune du bien immobilier mis en vente ou en location.

Cette obligation est effective depuis 2016. Toutefois, il est important de noter que la déclaration de sinistres doit comporter l’ensemble des sinistres :

• indemnisés, c’est-à-dire ayant reçu une compensation financière de la part des assurances habitation.
• ayant eu lieu entre 1982 et aujourd’hui. De ce fait, il est obligatoire pour un propriétaire de mentionner les sinistres précédents sa propre acquisition, si il en a connaissance.
• sur la commune où se situe le bien immobilier. En effet, c’est bien l’historique des catastrophes sur la commune qui enclenche la nécessité d’établir une déclaration des sinistres indemnisés.

Le type de catastrophes présentes dans la déclaration de sinistres indemnisés

Dans cette déclaration de sinistres indemnisés, le propriétaire loueur ou vendeur doit y évoquer deux types de catastrophes qui sont à l’origine d’indemnités. On y retrouve :

- les catastrophes naturelles, aussi appelées “CATNAT”. Sur le territoire français, il est courant de retrouver des inondations, des feux de forêt. Beaucoup moins, des séismes ou des éruptions volcaniques. Toutefois, chacun est considéré comme une catastrophe naturelle. Elles doivent être évoquées au même niveau dans la déclaration des sinistres indemnisés.

- les catastrophes technologiques, aussi appelées “industrielles”. Moins fréquentes que les catastrophes naturelles, elles restent possibles malgré tout. Cela dépend grandement de la position géographique du bien immobilier vis-à-vis d’une usine ou d’une entreprise avec une activité de type industrielle.

Il faut être réaliste : les déclarations de sinistres indemnisés annexés au contrat de location ou au contrat de vente sont de plus en plus fréquents. La raison principale : plus le temps passe, plus le nombre de catastrophes naturelles se succèdent et s’intensifient. Les déclarations de sinistres indemnisés sont donc plus nombreuses et de plus en plus riches en contenu.

Qu’est-ce qu’une Catastrophe Naturelle (CATNAT) ?

Les catastrophes naturelles restent le sujet principal de la déclaration des sinistres indemnisés. En effet, lorsqu’un phénomène naturel se produit, une fois l’évènement passé, toute la question est : cet évènement sera-t-il reconnu comme catastrophe naturelle par le gouvernement français ? Véritable sujet qui peut avoir des conséquences sur l’indemnisation des propriétaires de biens immobiliers (particuliers mais aussi entreprises).

Pour éviter toute ambiguïté, les autorités françaises ont défini les conséquences d’une catastrophe naturelle comme étant “les dommages matériels directs non assurables, ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises”.

État de catastrophe naturelle : arrêté et procédures

Lorsqu’un phénomène naturel se produit, une commune peut être déclarée officiellement en état de catastrophe naturelle. Cette décision se prend conjointement entre :

• le Ministère de l’Intérieur
• le Ministère de l’Economie et des Finances.

L'état de catastrophe naturelle (CATNAT) n’est pas juste une simple déclaration. Les deux équipes des Ministères doivent se réunir à la demande d’un Préfet, lui-même commandité par une commune pour :

• définir et acter sur les communes touchées par ce phénomène naturel,
• définir et acter une date de début et une date de fin de l'événement naturel
• définir la nature des dommages qui pourraient être éventuellement couverts par la société d’assurances.

Les équipes ministérielles n’étant pas présentes sur place, cette décision se base sur des documents officiels reconnus localement comme des rapports scientifiques.

Si l’état de catastrophe naturelle est déclaré pour une commune, alors les dossiers des propriétaires particuliers ou entreprises sont débloqués par les assurances. C’est ce que nous appelons la garantie “catastrophe naturelle”.

Catastrophes naturelles & règles d’indemnisation

Les catastrophes naturelles officiellement reconnues (CATNAT) enclenchent des indemnisations. Pour toutes les CATNAT déclarées en métropole française, les indemnités sont régies par la loi du 13 juillet 1982. Cette loi stipule que :

• le contrat d’assurance doit comporter une garantie contre les catastrophes naturelles ;
• l’assuré aura une prime CATNAT figée à un taux dit “uniforme” via ce contrat ;
• l’État apporte une garantie via la Caisse Centrale de Réassurance (CCR). C’est elle qui est en lien avec les assureurs concernant les contrats de réassurances dédiés aux CATNAT.

La déclaration des sinistres indemnisés en cas de catastrophe naturelle ou technologique est de plus en plus présente aux côtés de l’ERP. Acheteurs et locataires sont informés dans le détail des faits passés. La déclaration des sinistres indemnisés est vue comme un complément utile au diagnostic d'État des Risques et Pollutions.