Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Objectifs de l’ERP et obligations légales

Depuis juin 2006, les propriétaires et bailleurs doivent annexer un État des Risques et Pollutions à leurs contrats de vente ou de location. Ce document vise à informer sur les zones exposées aux risques, assurant que les futurs occupants connaissent les aléas pouvant affecter la sécurité et la qualité du bien. En complément de l’ERP, une déclaration des sinistres indemnisés au titre du régime des catastrophes naturelles (CATNAT) est requise, quelle que soit la localisation du bien, si des indemnisations ont eu lieu pour des sinistres antérieurs, fournissant ainsi une vue d’ensemble sur l'historique du bien.

Quand un bien immobilier est-il concerné par l’ERP ?

Un ERP est requis pour tout bien situé dans certaines zones à risque spécifiques. Cela inclut :

• Les zones de sismicité de niveau 2 ou supérieur, définies par le zonage sismique national ;
• Les secteurs à potentiel radon de niveau 3, tel que réglementé par le décret du 4 juin 2018 ;
• Le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn), miniers (PPRm) ou technologiques (PPRt), prescrit ou approuvé ;
• Les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) pour la pollution des sols, incluant les terrains identifiés comme présentant des risques potentiels de pollution.

Les Plans de Prévention des Risques (PPR) réglementent l’urbanisme dans les zones à risque, définissant des règles de construction et d’aménagement pour minimiser l’exposition aux risques naturels et industriels. Ces PPR comprennent des zones où la construction est interdite, d’autres où elle est permise sous conditions, et enfin des zones sans restrictions.

Le risque radon : une obligation d'information importante

Depuis le 1er juillet 2018, il est obligatoire de mentionner le potentiel radon dans l’ERP. Le radon est un gaz radioactif naturel qui peut s’accumuler dans les bâtiments et représente un risque sanitaire significatif pour les occupants. Ce risque est particulièrement surveillé dans les zones classées de niveau 3 pour le radon. La prise en compte du radon permet de renforcer la sécurité et la santé des futurs résidents.

Qui est autorisé à établir l’ERP ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, l’ERP peut être établi par le propriétaire ou le bailleur lui-même. Toutefois, en raison de la complexité croissante du document et des obligations associées, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du diagnostic immobilier, garantissant ainsi la précision et la conformité du rapport aux exigences légales. Le recours à un professionnel permet également de réduire les risques de responsabilité en cas d’information incomplète ou erronée.

Où obtenir les informations de référence pour l’ERP ?

Les informations nécessaires pour l’établissement de l’ERP sont disponibles sur des plateformes en ligne telles que le site Géorisques, qui centralise les données publiques relatives aux risques locaux. Les documents peuvent également être obtenus auprès des préfectures, des sous-préfectures et des mairies des communes concernées. Des outils spécialisés, comme Errial, facilitent la collecte et la vérification des informations essentielles pour les propriétaires, les bailleurs et les professionnels de l’immobilier.

Durée de validité et mises à jour de l’ERP

L’ERP a une durée de validité de six mois. Avant toute signature de contrat de vente ou de location, il est essentiel de s'assurer que les informations contenues sont toujours d'actualité. En cas de modification de la situation locale – par exemple, si un nouveau PPR est approuvé ou si le niveau de sismicité est réévalué – l’ERP doit être mis à jour pour refléter ces nouvelles conditions.

Cas de la vente et des locations

Pour les ventes, l’ERP doit être établi au maximum six mois avant le compromis de vente. Si la situation évolue entre le compromis et la signature définitive, il doit être actualisé. Pour les locations, si la commune reste inchangée au regard des risques, l’ERP est valable pour toute la durée du contrat, y compris les reconductions. Dans le cas de colocations, il doit être fourni à chaque signataire lors de son entrée dans les lieux et mis à jour si des informations nouvelles sont disponibles.

Contenu nécessaire pour un ERP valide

Pour être valide, un ERP doit inclure :

• L’imprimé officiel de l’ERP, publié par le ministère chargé de la prévention des risques ;
• La liste des arrêtés "Catastrophe Naturelle" reconnus sur la commune, indiquant les risques spécifiques et les sinistres passés ;
• Une déclaration des sinistres indemnisés, remplie et signée par le propriétaire ;
• Les cartographies disponibles pour la localisation du bien par rapport aux divers plans de prévention des risques, zones de sismicité et potentiels de radon.

Chaque ERP doit être complété par des informations spécifiques, telles que :

• Le numéro et la date de l’arrêté préfectoral rendant obligatoire l’ERP pour la commune ;
• Les Plans de Prévention des Risques applicables (naturels, miniers, technologiques), leurs prescriptions, et les travaux requis ;
• La zone sismique caractérisant la commune ;
• Les informations relatives aux sinistres indemnisés et aux prescriptions de travaux dans les zones exposées.

Conséquences en cas de non-respect de l’obligation d’information

En cas de manquement à l’obligation d’information, l’acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur pour vices cachés, conformément à l’article 1641 du Code Civil. Ce dernier impose au vendeur une garantie contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou qui diminuent fortement son utilisation. Les recours peuvent inclure la résolution de la transaction ou une diminution du prix de vente ou de location, offrant ainsi une protection légale aux acquéreurs et aux locataires.

Types de contrats concernés par l’ERP

L’ERP est requis pour divers types de contrats, dont :

• Les contrats de vente immobilière, incluant les promesses unilatérales, les compromis, et les contrats de Vente en Futur État d’Achèvement (VEFA) ;
• Les contrats de location (location nue, meublée, saisonnière) ainsi que les baux emphytéotiques ;
• Les échanges, donations, et partages de biens immobiliers ;
• Les souscriptions à des assurances comme l’assurance « dommages ouvrage » pour les constructions.

Exceptions à l’obligation d’ERP

Certains contrats ne sont pas soumis à l’ERP, comme :

• La construction de maisons individuelles sans fourniture de terrain ;
• Les baux oraux, qui ne sont pas formalisés par un contrat écrit ;
• Les séjours dans des établissements offrant des services et des locaux collectifs ;
• Les ventes réalisées dans le cadre de procédures judiciaires ou de préemption, de délaissement et d’expropriation.

Comprendre le zonage sismique et les plans de prévention des risques

La France est divisée en cinq zones de sismicité, allant de « très faible » à « forte ». Un bien situé dans une zone de niveau 2 ou supérieur doit faire l'objet d'un ERP. Les Plans de Prévention des Risques (PPR) – qu’ils soient naturels, miniers, ou technologiques – sont élaborés par l’État en concertation avec les collectivités locales. Ils réglementent l'urbanisation et visent à protéger les biens et les personnes en imposant des restrictions de construction dans les zones les plus exposées aux risques. La procédure de mise en œuvre des PPR comporte plusieurs étapes, dont la prescription par arrêté préfectoral, la concertation publique, et la validation finale pour assurer une gestion efficace des risques sur le territoire.