Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Depuis 2003, les propriétaires immobiliers doivent fournir à leurs acheteurs et locataires un bilan des principaux phénomènes dangereux (pollution, inondation, séisme, etc.) auxquels leurs biens sont exposés. Des informations précieuses pour prendre sa décision et pour les futurs occupants des lieux.

ERP : quelles obligations sont prévues par la loi d'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL) ?

La loi d'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL) donne des précisions sur la réalisation et la communication des informations en lien avec les risques et pollutions des sols. Depuis juin 2006, chaque propriétaire vendeur ou bailleur doit s'assurer de remettre deux documents conjoints aux futurs acquéreurs et locataires. Lesquels ? 

1er document : le diagnostic immobilier d'Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Ce document est un formulaire factuel à remplir, quelle que soit la typologie du bien immobilier ou encore quelle que soit sa situation géographique. Comme son nom l'indique, c'est un état des lieux. Il doit compiler des informations accessibles à divers endroits concernants les risques connus sur la commune ou sur le territoire national. 

2ème document : la déclaration des sinistres indemnisés

Ce document doit être rempli si un sinistre a lieu suite à une catastrophe naturelle officialisée. Les sinistres indemnisés sous le régime des CATNAT doivent obligatoirement être référencées et communiquées lors de la mise en vente ou la mise en location. 

Le Plan de Prévention des Risques naturels (PPRn)

Ces plans de prévention des risques naturels sont émis par chaque commune, à partir du moment où une catastrophe naturelle se produit. Le PPRn, comme il se fait appelé, permet d'identifier tous les risques naturels recensés dans une commune en particulier. L'objectif est d'avoir une vue globale des risques naturels en local pour pouvoir établir des règles (c'est-à-dire des autorisations et des interdictions) pour l'urbanisme sur la commune en question. 

Quels sont les risques naturels évoqués dans le PPRn et donc, dans l'ERP ? Les inondations sont les risques les plus fréquents. Cependant, on y retrouve également les mouvements de terrain, les feux de forêt et bien d'autres. Pour présenter les conséquences des risques identifiés, le PPRn fournit : 

• une cartographie d'une zonage fixé par les institutions des zones non constructibles ou celles sous condition ;
• des règles pour toute future construction (règles d'urbanisme). 

Le Plan de Prévention des Risques miniers (PPRm)

Parlons maintenant des Plans de Prévention des Risques miniers (PPRm). Eux s'attardent sur les cavités qui sont apparues dans les sols des anciennes exploitations minières. Les plans PPRm prennent aussi en compte toutes les modifications du terrain qui sont identifiées à proximité d'une ancienne exploitation minière. Pourquoi ? Ces sols ont une particularité : leur fragilité. En effet, avec l'exploitation, les terrains sont modifiés en profondeur les rendant instables.

Le Plan de Prévention des Risques technologiques (PPRt)

Et du côté des usines voisines du bien immobilier étudié dans l'ERP ? Quels sont les risques connus ? C'est dans les plans de prévention des risques technologiques que vous trouverez une partie de votre réponse, Plusieurs types de risques sont évoqués. Nous retrouvons les risques sur les effets thermiques, de surpression ou toxiques.  

Comment est mesuré le risque sismique ? Comment est-il présenté dans l'ERP ?

Pour la sismicité des sols, il ne s'agit pas d'un plan de prévention, mais bel et bien d'une cartographie de la France métropolitaine. Cette carte de France est découpée en zones. Chaque zone correspond à un indice de sismicité, allant de 1 à 5. 

L'Etat des Risques et Pollutions est-il obligatoire ? Dans quelles conditions ?

Dès qu'une mise en vente ou une mise en location a lieu, l'émission et la communication de l'Etat des Risques et Pollutions est obligatoire. Ce document doit même être annexé au contrat de la transaction immobilière : contrat de vente immobilière ou contrat de location. En réalité, la loi prévoit qu'il soit obligatoire pour un bien immobilier précis selon 4 résultats spécifiques : 

• Les résultats du risque de sismicité. Si la commune du bien immobilier connaît un risque de sismicité estimé à un niveau 2 ;
• Les résultats du risque de radon potentiel. La commune du bien immobilier a identifié des risques de présence de radon potentiel qui sont égaux ou supérieurs à 3. Alors, l'ERP est obligatoire.
• Les résultats sur l'existence d'un Plan de Prévention des Risques. Ceux-ci peuvent être naturels (PPRn). miniers (PPRm) ou technologiques (PPRt). Cela dépend donc du zonage prévu par ce plan qui liste les zones géographiques concernées. 

Les résultats de recherche parmi le listing des communes présentées par le Secteur d'Information sur les Sols (SIS). Si la commune du bien immobilier analysé fait partie de ce listing, alors l'ERP est obligatoire.

Qui doit établir l'état des risques et pollutions (ERP) ?

L'État des Risques et Pollutions (ERP) est un document légal dit “libre”. Il n'y a aucune obligation sur le rédacteur. Même si chacun peut le remplir, il est toutefois  important que la personne responsable de fournir ce document soit impliquée soit : 

• par son lien direct avec le bien immobilier, c'est-à-dire le propriétaire ou le bailleur du bien immobilier
• par son implication professionnelle dans la transaction immobilière. On pense principalement aux notaires, mais aussi parfois aux agents immobiliers. 

Que ce soit le propriétaire / bailleur ou un professionnel de l'immobilier, il est très fréquent de faire appel à une société spécialisée comme France ERP qui connaît ce sujet légal et qui donne accès aux dernières mises à jours quant à la loi qui régit la réalisation et la communication d'un État des Risques et Pollutions (ERP). Ce spécialiste se charge à la fois de la recherche et de la rédaction de l'ERP. 

Quelles sont les sources d'information nécessaires à la réalisation de l'ERP ?

L'Etat des Risques et Pollutions est une compilation de plusieurs sources d'information, provenant de différents horizons. Toutefois, les documents les plus courant sont les 3 plans de prévention : 

• plan de prévention des risques naturels
• plan de prévention des risques miniers
• plan de prévention des risques technologiques

Tous ces documents sont accessibles en mairie (celle de la commune du bien immobilier en question) pour consultation. D'autres documents sont davantage accessibles via les sites de la Préfecture. L'avantage de mandater un professionnel : un véritable gain de temps. 

Comment savoir si un État des Risques et Pollutions (ERP) est valide ?

Un État des Risques et Pollutions est valide si celui-ci remplit plusieurs conditions simultanément. Voici la liste des critères à vérifier. L'ERP remis par le propriétaire ou le bailleur doit : 

• préciser les coordonnées exactes (adresse postale, coordonnées GPS…),
• préciser le numéro et la date de l'arrêté préfectoral,
• correspondre au dernier formulaire ERP validé par le gouvernement, plus particulièrement le ministère chargé de la prévention des risques
• être accompagné d'une déclaration de sinistres indemnisés signée, si des sinistres ont eu lieu à une catastrophe naturelle reconnue et déclarée. 
• mentionner la liste des catastrophes naturelles
• annexer les cartographies des risques disponibles
• vérifier la date de réalisation par rapport à la date de signature du contrat de vente immobilière (achat) ou du contrat de bail immobilier (location)

Quelle durée de validité s'applique à l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) ?

Dans la majorité des cas, la réponse à cette question est assez simple. La durée de validité d'un ERP est de 6 mois. Deux moments sont réellement clé dans le décompte de ce délai : 

• la date de réalisation de l'ERP. C'est à partir de cette date indiquée sur le formulaire que la période de validité démarre. D'où l'importance de bien choisir cette date. 
• la date de signature du contrat de vente immobilière ou du contrat de bail immobilier. En effet, à la date de signature du contrat lié à la transaction immobilière, l'ERP qui est joint au contrat via le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit officiellement être encore valide. 

Bon à savoir : la durée de validité ne suffit pas à rendre l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) valide. Il est important que les informations renseignées dans l'ERP le soient également. D'où l'intérêt de commander son ERP chez un professionnel comme France ERP qui s'assure de la dernière mise à jour des sources sur lesquelles ils se basent. 

Cas de la location : la durée de validité de l'ERP se prolonge après la signature du bail

Dans le cas d'une location immobilière liée à un contrat de bail, il est important de savoir que la validité de l'ERP se poursuit après la signature du contrat immobilier, même après reconduction. Si le logement est loué dans le cadre d'une colocation, il faudra vérifier ce délai de validité des 6 mois pour la signature du contrat de bail du nouveau colocataire. Si l'ERP a été réalisé il y a plus de 6 mois, alors il faudra le mettre à jour pour le communiquer en toute transparence au nouveau colocataire. 

Quels sont les risques d'un État des Risques et Pollutions (ERP) manquant, erroné ou frauduleux ?

La loi prévoit des sanctions pour les formulaires ERP qui seraient manquants, erronés (ou incomplets) ou qui ne respectent pas les obligations fixées. Si l'acheteur ou le locataire du bien immobilier constate l'un de ces problèmes cités, alors il est tout à fait en droit d'accuser le vendeur ou le bailleur de vices cachés. Dans ce cas, il n'est pas rare de voir le tribunal incité à agir directement sur l'existence du contrat, le prix de vente ou le loyer mensuel de la location pour compenser ce manquement ou cette faute vis-à-vis de l'ERP. 

Une autre étape serait de percevoir la garantie des défauts cachés prévue par le Code Civil. Pour cela, les vices sont tels que le bien immobilier n'est plus utilisable ou que son usage en est réduit, alors la garantie peut être un bon allié pour percevoir des indemnités. 

En commandant votre Etat des Risques et Pollutions (ERP) chez France ERP, vous recevrez 2 diagnostics immobiliers en 1. En effet, pour la même commande, nous réalisons l'ERP et l'ENSA en même temps.

Quels sont les types de contrats concernés ?

• Contrats de location
  • Les contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, meublé ou non,
  • Les locations saisonnières ou de vacances,
  • Les locations meublées,
  • Les cessions de bail,
  • Les baux de 18 à 99 ans.
• Contrats de vente
  • Les promesses unilatérales de vente ou d'achat,
  • Les compromis de vente,
  • Les contrats de vente,
  • Les contrats VEFA (Vente en Futur Etat d'Achèvement).
• Construction
  • Adhesion à une assurance « dommages ouvrage »
• Donations, échanges et partages
  • Les cessions gratuites et échanges, avec ou sans soulte
  • Les donations, partages successoraux ou actes assimilés