Etat des risques et pollutions (ERP) & litiges : que dit la jurisprudence ?

La loi d’Information aux Acquéreurs et Locataires, un cadre au légal pour le diagnostic ERP

Le diagnostic d'État des Risques et Pollutions (ERP) est un document légal et officiel. Il est régi par la loi avec un texte officiel intégré au Code de l’environnement. Avec cette loi appelée “IAL”, les autorités gouvernementales ont exprimé une volonté forte d’encadrer les transactions immobilières autour de la location et de la vente de biens (maisons, appartements, immeubles…). 

Autant connaître cet acronyme sous son nom complet pour mieux comprendre sa signification et ses enjeux. La loi IAL signifie Informations aux Acquéreurs et Locataires. Le but est donc bel et bien d’informer les futurs habitants sur les risques existants et connus. Cette loi IAL est une réelle volonté des autorités gouvernementales françaises. Si vous souhaitez en savoir plus sur le contenu de cette loi et son histoire, n’hésitez pas à consulter notre article complet dédié à la loi IAL (Informations des Acquéreurs et Locataires). 

Le diagnostic ERP, une source d’information essentielle pour les futurs propriétaires

L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document qui a pris sa place dans les transactions immobilières. De plus en plus de futurs acquéreurs et locataires attendent ce diagnostic ERP avec impatience. Parfois même, avant de faire une proposition. Il n’est pas rare de commander et présenter l'État des Risques et. Pollutions dès la contre-visite pour rassurer et inciter à faire une proposition plus rapidement. 

Les acheteurs et les locataires souhaitent éviter toutes les mauvaises surprises en arrivant dans le logement. Ils ont également de plus en plus le souci du bien-être. Ils souhaitent préserver leur santé. En ayant accès au diagnostic ERP, ils sont rassurés par l’information et peuvent prendre leur décision d’habiter dans ce logement (par un contrat de bail ou un contrat de vente) avec plus de sérénité. 

Aussi (et il s’agit d’un argument de taille), l’Etat des Risques et Pollutions est un document légal encadré par la loi. Il peut donc servir de preuves en cas de litiges. Au-delà de la prévention, la loi d’Informations aux Acquéreurs et Locataires (IAL) a aussi pour but de protéger la population. 

Le diagnostic ERP, une obligation encadrée par la loi IAL pour les propriétaires et les professionnels de l'immobilier

Certains propriétaires voient le diagnostic d'État des Risques et Pollutions comme une contrainte et une paperasse de plus. Ce document légal permet pourtant de protéger également le propriétaire vendeur ou bailleur. Il évite d’être trop facilement accuser de manque de vice caché. 

Ne vous fiez pas qu’à son titre. La loi IAL d’Informations aux Acquéreurs et Locataires permet aussi d’aider la transaction immobilière : 

• dès les visites du bien immobilier (maison, appartement, immeuble…) ;
• lors de la signature du contrat pour officialiser la transmission des informations et légitimer davantage la signature en toute connaissance de cause par le futur locataire et le futur acquéreur ;

Le diagnostic ERP (ex-ERNMT) a un effet officiel et rassurant. 

Même si l’Etat des Risques et Pollutions peut être vu comme une preuve à disposition des Acquéreurs et Locataires, si cette preuve est réalisée conformément aux règles identifiées dans la loi IAL du Code de l’Environnement. Il est important que le diagnostic ERP remis lors du contrat soit réalisé :

• avec la trame officielle et les données officielles, comme le fait France ERP ;
• dans les 6 derniers mois. Et oui, l’Etat des risques et Pollutions possède une date de validité. 

Si l’Etat des Risques et Pollutions n’est pas remis ou n’est pas conforme, c’est là où le propriétaire (ou le professionnel de l’immobilier mandaté) peut être impacté par les sanctions fixées dans la loi IAL. 

Le diagnostic ERP : des sanctions dont il faut avoir conscience

Même si l’Etat des Risques et Pollutions a pour objectif de réduire les litiges immobiliers, en cas de faille, les autorités gouvernementales françaises ont prévu des sanctions assez élevées pour les propriétaires et pour les notaires mandatés lors de la transaction immobilière. Toutes ces sanctions sont exprimées clairement dans 2 textes : 

• les articles 271-4 et 271-5 du Code de la construction
• avec l’article L-125-5 du Code de l’environnement

De la résolution du contrat de vente à la baisse du prix du bien immobilier

Par ces 2 textes, la loi prévoit la possibilité pour l'acquéreur d’effectuer une résolution du contrat de vente ou de demander une diminution du prix lors de la signature finale. Et cela, même si vous avez signé un compromis en amont. L’absence de diagnostic ERP peut donc avoir une conséquence importante sur la transaction.

Une obligation de mettre à jour le diagnostic ERP

Si la durée de validité n’est pas correcte lors de la signature du contrat, il peut être demandé aux propriétaires de mettre à jour ce document pour que le dossier redevienne conforme à la loi IAL. La sanction est moins sévère que l’absence puisque le risque de changement d’analyse est minime.

Pour éviter ces sanctions prévues par la loi IAL du Code de l’Environnement, il y a quelques pratiques à adopter facilement et rapidement. On vous parle de ces bonnes pratiques pour éviter les litiges avec votre diagnostic ERP.

Diagnostic ERP : quels enseignements prendre en compte de la jurisprudence ? 

Depuis quelques années, des procès ont eu lieu autour de risques immobiliers identifiés par des acquéreurs et locataires. Comment la Justice a-t-elle interprété les textes de la loi IAL ? Quelles ont été les décisions de la jurisprudence ? 

En se penchant précisément sur les arrêts de la Cour de Cassation et les Cours d’appel, on se rend très vite compte que la manière de réaliser son diagnostic ERP a son importance. 

De manière générale, les propriétaires particuliers qui ont décidé de remplir leur diagnostic ERP par eux-mêmes sont plus sujets aux litiges immobiliers. La Justice s’attarde sur la personne (ou la société) qui a réalisé ce document officiel. 

Pour la Justice, la qualité de la réalisation est un réel enjeu. Faire appel à un prestataire de qualité est un argument sur la bonne foi du document qui est prise en compte par les tribunaux. 

Aujourd’hui, 2 éléments de jurisprudence ressortent :

• Les faux diagnostics ERP réalisés par les propriétaires particuliers sont plus facilement sanctionnables ;
• Le notaire a un devoir de vérifier la conformité du diagnostic ERP. Si un doute se présente, il a le devoir de “creuser” l’information. 

Plus nous aurons de cas de jurisprudence, plus cela permettra aux propriétaires, bailleurs et notaires de se prémunir de litiges immobiliers.