Notaires : comment bien conseiller ses clients acquéreurs sur les risques et pollutions des sols ?

Pourquoi les conseils sur l'état des risques et pollutions des sols (ERP) sont-ils utiles et attendus ?

Au moment d’établir un contrat de vente d’un bien immobilier (maison, appartement, immeuble…), l'État des Risques et Pollutions (ERP) constitue un document essentiel. Il permet d'identifier les éventuels dangers environnementaux auxquels un bien immobilier pourrait être exposé. Cette transparence est indispensable pour informer les acquéreurs sur les risques potentiels, notamment les risques naturels, miniers ou encore technologiques (dits aussi industriels).

En tant que notaire mandaté, il est essentiel de souligner aux clients acquéreurs que l'ERP n'est pas une simple formalité administrative, mais un outil fondamental et utile permettant de prévenir d'importants désagréments à long terme, comme : 

• Une baisse de l’évaluation immobilière en cas de découverte de pollutions importantes, tant dans le niveau de loyer attendu que le montant estimé à la revente,
• Des coûts élevés liés à des travaux de dépollution,
• Des risques pour les occupants du bien (locataires ou acquéreurs) pouvant toucher leur santé physique et mentale.

Rappelons ici que le rôle du notaire est de garantir une information complète et précise, essentielle pour assurer la sécurité juridique de la transaction immobilière.

Des obligations juridiques et la responsabilité du notaire

Le rôle juridique du notaire est essentiel : toute mauvaise information ou toute négligence dans la présentation des risques peut avoir des conséquences lourdes lors de la transaction et a posteriori. En effet, en cas de litige, la responsabilité professionnelle du notaire peut être engagée. Ainsi, il est crucial de bien connaître ses obligations et de suivre de bonnes pratiques pour vérifier l’ERP. En voici quelques-unes à garder à l’esprit :

• Vérifier minutieusement les documents fournis par le vendeur et même par l’agent immobilier mandaté. En priorité, la date de réalisation de l’ERP (date de validité) et les données du bien immobilier (coordonnées géographiques et informations de la parcelle ou des parcelles) ; 
• Alerter systématiquement l'acquéreur sur tout élément inquiétant ou insuffisamment clair ;
• Conserver les preuves écrites des échanges d'informations, en sachant que la responsabilité professionnelle peut être engagée.  

Conseils pratiques pour rassurer les clients du notaire

Pour rassurer efficacement vos clients acquéreurs, pensez à adopter une démarche pédagogique et pragmatique :

Étape 1 : expliquer clairement les risques identifiés 

Ne vous contentez pas de remettre des documents techniques, mais prenez le temps d’en décrypter le contenu. Avec quelle méthode ? Nous vous conseillons d’utiliser du vocabulaire accessible à tous. Cela permet à l’acquéreur de comprendre réellement les enjeux liés au bien qu’il envisage d’acheter.

Étape 2 : présenter des exemples concrets

Pensez à illustrer vos propos par des cas réels où des acquéreurs ont été confrontés à des pollutions inattendues ou à des risques non anticipés. Cela permet aux clients de saisir pleinement l’importance des précautions à prendre et de mesurer les impacts concrets sur leur investissement immobilier.

Étape 3 : valoriser l’anticipation

Nous vous conseillons d’appuyer votre discours sur l'intérêt économique de bien anticiper les risques. Une bonne préparation permet d'éviter des dépenses ultérieures importantes (une dépollution, des travaux préventifs ou même des litiges juridiques coûteux financièrement et pour la tranquillité d’esprit).

Étape 4 : proposer des démarches complémentaires

Si vous avez un doute sur la conformité de l’Etat des Risques et Pollutions, n’hésitez pas à expliquer votre démarche auprès du client en exigeant un nouvel ERP conforme, à jour, effectué par un partenaire établi et de confiance comme France ERP. 

Aussi, pensez à orienter systématiquement vos clients vers des experts environnementaux reconnus si le moindre doute persiste sur un risque mentionné. La recommandation de spécialistes est rassurante et souligne votre sérieux et votre vigilance. Pensez à vous créer un carnet d’adresses pour ces cas particuliers qui peuvent se présenter. Mieux vaut s’y préparer !

Étape 5 : organiser des rendez-vous de suivi 

Proposez des points d’étape réguliers avec vos clients pour s’assurer qu’ils disposent de toutes les informations nécessaires à leur décision. Cela renforce leur sentiment de sécurité et leur lien de proximité relationnelle.

Cette approche méthodologique permet d’augmenter non seulement la crédibilité professionnelle du notaire, mais consolide aussi durablement la confiance des clients dans leur choix immobilier, dont la valeur du bien immobilier en cours d’acquisition.

ERP : une piste pour évaluer le bien immobilier

L'État des Risques et Pollutions influence directement la valeur du bien immobilier. Un bien avec des risques clairement identifiés peut avoir une valeur inférieure à un bien similaire sans risque apparent. Il est important d'expliquer ce point à vos clients pour éviter toute mauvaise surprise ultérieure et leur permettre de négocier le prix d'achat en conséquence.

L’intérêt pour l’ERP n’est pas anodin. De plus en plus, l’État des risques et pollutions (ERP) impacte significativement la valorisation des biens immobiliers. Un bien exposé à des risques identifiés ou à une pollution avérée peut voir son prix fortement diminuer par rapport à un bien comparable exempt de ces problématiques. Ainsi, selon l’Observatoire Immobilier Environnemental (OIE), des terrains situés sur des anciennes zones industrielles polluées par des hydrocarbures peuvent perdre jusqu’à 30 % de leur valeur initiale.

Par exemple, un terrain à proximité d’une ancienne usine chimique à Lyon a vu sa valeur chuter de 25 % après que des études aient révélé une contamination aux métaux lourds. De même, prenons un des risques les plus fréquents : les inondations. Un logement bâti sur un terrain à risques naturels élevé, comme une zone inondable, subit souvent une baisse de prix pouvant atteindre 20 % en raison des coûts importants associés aux assurances ou aux éventuels travaux préventifs. Ces éléments doivent être explicitement communiqués aux acquéreurs potentiels pour éviter toute mauvaise surprise.

Ainsi, en tant que notaire, votre rôle est crucial : vous devez informer clairement et précisément vos clients sur ces impacts financiers, afin qu’ils puissent intégrer ces éléments à leur négociation. Fournir des exemples concrets et chiffrés permet aux acquéreurs de comprendre pleinement les implications économiques et d’évaluer précisément leur offre d’achat. C’est une démarche proactive qui renforce la confiance de vos clients et sécurise juridiquement et financièrement l’acquisition immobilière effectuée.

Pour un notaire, conseiller efficacement ses clients acquéreurs sur les risques et pollutions des sols présents dans l’ERP est devenu essentiel. Une étape incontournable pour sécuriser au maximum juridiquement et financièrement l’acquisition en cours d’un bien immobilier. En maîtrisant parfaitement la lecture de l’état des risques et pollutions (ERP), en proposant des études complémentaires pertinentes et en adoptant une posture proactive auprès des clients acquéreurs, les notaires se donnent les moyens d’accompagner pleinement ses clients. De plus, cette approche rigoureuse contribue à renforcer positivement l’image du notaire auprès de ses clients et de son entourage.