Diagnostics DPE et ERP : comment bien préparer sa mise en vente ou en location ?

DPE et ERP : deux nouveaux critères de choix d’un achat immobilier ou d’une location immobilière 

Prix, superficie, nombre de pièces, présence d’un garage, présence d’un jardin ou d’une terrasse… Les critères de choix d’un bien immobilier ne manquent pas. Les vendeurs, qu’ils soient propriétaires particuliers ou professionnels de l’immobilier (agent immobilier, notaire et autres) ont déjà un grand nombre d’éléments à prendre en compte et à présenter. 

Et, ce n’est pas fini ! De nouveaux critères de choix sont pris en compte par les potentiels acquéreurs et locataires. Parmi ces nouveaux critères, on retrouve : 

• La performance énergétique (communiquée via le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).   
• Le cadre de vie dont des éléments factuels peuvent être communiquées via l’État des Risques et Pollutions (ERP). Cela permet par exemple de souligner la présence de risques tels que le radon, de potentielles inondations ou encore l’existence de plans de prévention comme un PPRn (risques naturels) ou un PPRt (risques technologiques). 

Par conséquent, le DPE et l’ERP deviennent deux critères immobiliers de plus en plus pris en compte par les habitants qui souhaitent acquérir ou louer un bien immobilier. 

Pour utiliser le DPE et l’ERP à bon escient, il est préférable d’étudier ces 2 critères en amont de la mise en vente ou en location. Cela permet de : 

• juger factuellement la qualité du bien immobilier ;
• définir la difficulté ou la facilité de la vente ou de la location ;
• décider d’effectuer des travaux pour favoriser une vente ou une location ;
• influer sur le prix de départ souhaité. 

Au-delà de prendre en compte ces diagnostics en amont, il faut se rappeler que c’est une volonté forte du gouvernement français de communiquer des informations décisives au plus tôt aux futurs locataires ou aux futurs acquéreurs. Le DPE, dès l’annonce immobilière ; l’ERP dès les premières visites (à ce jour !). 

Conseil n°1 : anticiper et privilégier la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et de l’état des risques et pollutions (ERP) 

Lorsque vous décidez de louer ou de mettre en vente un bien, cela sonne le début de quelques démarches administratives. Une des premières étapes après avoir défini le prix souhaité, ce sera de réaliser les diagnostics immobiliers demandés pour pouvoir répondre aux questions des acheteurs et locataires.

Parmi tous les diagnostics immobiliers à réaliser, il faudra prioriser les 2 diagnostics demandés en amont par la loi dans l’annonce immobilière et lors des visites. C'est-à-dire : 

• la réalisation du DPE par un diagnostiqueur qui se déplacera alors sur le lieu du bien immobilier mis en vente ou en location. Si vous en cherchez un près de chez vous, voici un annuaire qui peut vous y aider. 
• la réalisation de l’ERP qui peut se faire d’où vous le souhaitez, directement en ligne. Avec FRANCE ERP, commander son ERP ne prend que quelques minutes. 

Bien sûr, cela ne veut pas dire qu’il faut oublier les autres diagnostics immobiliers qui doivent constituer le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) à la signature officielle du contrat. Si vous êtes pressé par le temps, dans ce cas, cette priorisation est nécessaire. 

Conseil n°2 : réaliser le DPE et l’ERP dès la création de l’annonce immobilière

Nous vous conseillons de réaliser les 2 diagnostics immobiliers prioritaires DPE et ERP dès que vous créez ou publiez l’annonce immobilière. Chacun pour des raisons différentes mais avec un même objectif final : rassurer les futurs acquéreurs et locataires. 

Pourquoi réaliser le DPE dès la publication de l’annonce immobilière ? 

Le gouvernement a mis en place l’apparition du DPE (de la note globale) dès l’annonce immobilière pour en faire un réel critère de choix. Aujourd’hui, ceci n’est pas toujours respecté. Il est très fréquent de voir la mention “DPE en cours”. 

Communiquer la note globale du DPE dès l’annonce immobilière est rassurant pour les acheteurs et locataires. Également, les visites que vous obtiendrez seront plus qualitatives car les visiteurs ont connaissance de cette information utile. Au final, vous y gagnerez très probablement sur la qualité de la vente ou de la location. 

D’autant plus que le gouvernement français a annoncé un renforcement des contrôles des annonces immobilières vis-à-vis du respect des règles d’affichage du DPE dans les annonces immobilières. 

Pourquoi réaliser l’ERP dès la publication de l’annonce immobilière ? 

On préfère le préciser : diffuser l’ERP dans l’annonce immobilière est facultatif. Par contre, dès 2023, il est obligatoire d’afficher au minimum l’accès au rapport ERRIAL que l’on retrouve gratuitement sur Géorisques.

Alors, pourquoi commander la réalisation de son ERP dès la publication de l’annonce immobilière ? Il est fort probable que vous receviez des demandes de visites dès la publication de l’annonce immobilière. D’autant plus si votre bien immobilier est situé dans une zone attractive où le marché immobilier est dynamique. Or, l’ERP doit être présenté lors des visites immobilières. Pour ne pas être pris au dépourvu, commandez votre état des risques au minimum dès la publication de l’annonce. 

Nous vous conseillons même d’indiquer ou de rendre accessible cet ERP via votre annonce immobilière. Pourquoi ? Comme pour le DPE, cela rassure. 

Conseil n°3 : argumenter autour du DPE et l’ERP, c’est possible

Communiqués en amont, les diagnostics DPE et ERP permettent aux futurs acquéreurs et locataires de se projeter sur 2 choses : 

• leur cadre de vie
• les travaux potentiels à réaliser à court, moyen et long terme. 

Autant le cadre de vie est difficile à modifier ; autant les travaux sont envisageables. A vous aussi de trouver les points à mettre en avant dans l’annonce immobilière ET lors des visites. 

Ce qui est certain : il faut garder en tête de rassurer sur le suivi des diagnostics immobiliers (preuve de sérieux non négligeable) et expliquer les points principaux de ces diagnostics. 

Conseil n°4 : Commander et communiquer votre état des nuisances sonores et aériennes (ENSA) en même temps que l’ERP

Notre dernière astuce pour bien préparer votre mise en vente ou en location : commander votre ENSA en même temps que votre ERP. Ces deux diagnostics sont bien deux formulaires distincts. Et pourtant, ils sont proches et ont un sens commun. L'État des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA) informe de la présence d’aéroports ou d’aérodromes à proximité du bien immobilier. De même que l’ERP, l’ENSA informe sur le cadre de vie et peut vite devenir un critère de choix. 

Même si vous n’avez pas l’obligation de le remettre lors de la visite immobilière (comme c’est le cas de l’ERP), ce point sera apprécié par les visiteurs de la maison, de l’appartement ou de l’immeuble. 

Encadré : ERP et ENSA : la formule 2 en 1, avec un renouvellement gratuit

Chez France ERP, nous savons à quel point les démarches administratives lors de la mise en vente ou en location peuvent prendre du temps. Pour vous faciliter la vie, lorsque vous commandez sur France ERP, vous obtenez en quelques minutes, votre ERP ET votre ENSA en même temps. Chaque document pourra même être renouvelé une fois gratuitement. De ce fait, vos documents ERP et ENSA émis chez France ERP peuvent être valables jusqu’à 12 mois.