Sanctions pour un état des risques (ERP et ENSA) non fourni ou frauduleux

1/ Qu’est-ce qu’un État des Risques (ERP et ENSA) conforme ?

Pour toute vente immobilière ou mise en location, le propriétaire doit remettre un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Dans ce dossier, il doit y figurer deux documents obligatoires :

• l’État des Risques et Pollutions (risques naturels, risques technologiques, risques industriels...=)
• l'État des Nuisances Sonores et Aériennes, une nouveauté qui date de Juin 2020 qui précise les risques liés à la gêne sonore des aéroports et aérodromes de France.

Ces deux documents sont encadrés par des règles strictes définies par les autorités gouvernementales. Un État des risques peut être considéré frauduleux ou non conforme. Pour éviter ce désagrément, voici 3 conseils pour éviter que votre état des risques soit considéré comme tel.

Utiliser le formulaire d’État des risques officiel, avec la dernière mise à jour.

Que ce soit pour l’État des Risques et Pollutions (ERP) ou pour l'État des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA), le formulaire évolue très régulièrement. Pour illustrer ces propos, il suffit de se remémorer l’historique de l’ERP. En plusieurs années, l’ERP a connu plusieurs noms : ERNT, ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) et même ESRIS. Ces changements de noms sont la preuve que les documents sont en constante évolution. Mieux vaut s’assurer que le document rempli soit bien la dernière version validée par les autorités et qui contient toutes les analyses demandées.

Analyser et indiquer le bon numéro de parcelle

Beaucoup de conflits peuvent se jouer sur le numéro de parcelle analysé dans les documents d’états des risques. En effet, lors de la réalisation des États des Risques (ERP ou ENSA), il est important de réaliser les analyses sur un numéro de parcelle. Si vous commandez un ERP / ENSA sur notre site France ERP, vous pourrez effectuer une recherche par coordonnées GPS ou par adresse. Néanmoins, nous vous demandons toujours de valider la position géographique pour valider le numéro de parcelle concernée. Pourquoi ? Car c’est un élément qui entre en compte dans la légalité du document.

Présenter un état des risques avec une date de validité conforme

Autre point qui peut (vite) rendre un document non conforme : la date de validité de votre ERP ou de votre ENSA. En effet, nous avons tendance à l’oublier. Et pourtant, les états des risques (ERP et ENSA) ont bien une durée de validité. A ce jour, elle est fixée à 6 mois à partir de la date de réalisation du document. Elle est bien inscrite sur l’ERP ou l’ENSA, à côté du numéro de parcelle.

Pour connaître tous les détails sur la date de validité d’un ERP ou ENSA, voici deux articles qui pourraient vous intéresser.

2/ Qui risque des sanctions pour un ERP (ou ENSA) frauduleux ou non conforme ?

Qui dit “document obligatoire”, dit “sanctions associées”. Les états des risques demandent de la vigilance. Souvent, il est mentionné que le propriétaire est la personne chargée de remettre l’Etat des Risques et Pollutions (ERP-ERNMT) et l'État des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA). Par déduction, le propriétaire est bien responsable d’un état des risques frauduleux ou non conforme. Ce point est vrai. Néanmoins, le propriétaire n’est pas toujours le seul responsable. D’autres personnes (ou sociétés) peuvent être tenues pour responsable de cet Etat des Risque frauduleux ou non conforme.

Les sanctions établies par les autorités gouvernementales visent surtout le propriétaire (celui qui vend ou loue le bien) et le notaire (chargé de la réalisation du contrat de vente lors d’une vente immobilière).

3/ ERP et ENSA : quelles sanctions prévues par la loi ?

En toute logique, l’ERP ou l’ENSA sont soumis aux mêmes obligations et aux mêmes sanctions. Les autorités gouvernementales ont tout de même décider de différencier les sanctions en fonction du type de contrat immobilier :

• si c’est un contrat de bail pour une location immobilière,
• si c’est un contrat de vente pour une vente immobilière.

Naturellement, l’Etat va protéger davantage les acheteurs d’un bien immobilier que les locataires. Les sanctions s’adaptent à l’enjeu et à l’implication financière.

Les sanctions financières et pénales d’un ERP ou ENSA

Puisqu’il est établi qu’il en est de sa responsabilité, le propriétaire est sanctionné si les états des risques :

• ne sont pas remis aux futurs propriétaires
• sont jugés frauduleux ou non conformes.

Si le problème est bien notifié, la sanction est principalement financière. Elle peut s’élever jusqu’à 300 000 € d’amende et une peine de prison allant jusqu’à 2 ans.

Et pour le notaire ? Mêmes sanctions financières et pénales que le propriétaire actuel : il doit s’assurer de la remise des éléments conformes lors de la vente. Si ce n’est pas le cas, il est sujet aux mêmes risques. D’autant plus que certains notaires se chargent de réaliser les États des Risques pour la réalisation de certains contrats.

Les futurs propriétaires (et plaignants) peuvent exiger des dommages et intérêts. Les futurs locataires peuvent, eux, demander une réduction du tarif du loyer.

Les sanctions possibles : la rupture ou la révision du contrat de bail ou de vente.

Les sanctions ne sont pas juste financières et pénales. Les autorités gouvernementales continuent de protéger les acquéreurs et locataires en leur laissant une porte de sortie et une possibilité de négocier. Comment ? Pour une vente immobilière, les acquéreurs peuvent demander l’annulation du contrat de vente. Pour les locations, il est tout à fait possible de demander l’annulation du bail.

Des enquêtes post-fraudes à l’ERP ou ENSA

Enfin, une des sanctions est aussi la réalisation d’une enquête pour fraudes par la DGCCRF. Leur but : vérifier si les personnes ou sociétés impliquées n’ont pas recours régulièrement à des états des risques ERP et ENSA non remis, non conformes ou frauduleux. La DGCCRF peut contrôler :

• le notaire ou l’office notarial en charge du contrat de vente
• le propriétaire, à la demande des acquéreurs ou locataires.

Les autorités ont donc prévu plusieurs types de sanctions à destination des responsables (propriétaires et/ou notaires). Pour être sûr(e) d’utiliser le bon formulaire d’ERP et ENSA, un des moyens est de commander auprès d’un spécialiste comme FRANCE ERP.